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Donation transfrontalière d’un bien sur la Côte d’Opale : comment réduire la fiscalité entre la France et le Royaume-Uni

Donation transfrontalière d’un bien sur la Côte d’Opale : comment réduire la fiscalité entre la France et le Royaume-Uni

Publié le : 16/12/2025 16 décembre déc. 12 2025
Rédaction du cabinet

La transmission d’un bien immobilier situé en France, comme une résidence secondaire sur la Côte d’Opale, peut devenir fiscalement complexe lorsque l’opération implique un donateur ou un donataire qui est résident au Royaume-Uni.

 

L’imposition en France : la territorialité de l’article 750 ter CGI


En France, la donation est imposable selon l’article 750 ter du CGI, qui détermine les cas dans lesquels les droits de donation s'appliquent.

Un bien situé en France est toujours imposable en France, peu importe la résidence du donateur ou du donataire.

Pour un bien immobilier sur la Côte d’Opale donné par un résident britannique, l’imposition française est donc incontournable.

Les droits de donation sont calculés selon les abattements et barèmes progressifs du Code général des impôts :
  • Abattement : 100 000 € par parent et par enfant ;
  • Au-delà, barème de 5 à 45 % selon les tranches en ligne directe.

Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans, ce qui permet une planification par étapes.
 

L’imposition au Royaume-Uni : les règles de l’Inheritance Tax (IHT)


Le Royaume-Uni soumet les donations au régime de l’Inheritance Tax (IHT).
 
PET (Potentially Exempt Transfers) : exonération si le donateur survit 7 ans après la donation.
 
Même si le donataire (celui qui reçoit) réside en France, la donation peut être soumise à l’IHT si le donateur (celui qui donne) est considéré comme domicilié au Royaume-Uni. Le régime britannique taxe les transferts réalisés par un donateur domicilié, quelle que soit la localisation du bien transmis.
 
C’est l’absence de convention fiscale sur les donations qui crée le risque majeur de double imposition.
 

L’absence de convention fiscale franco-britannique : un risque accru de double taxation


La convention fiscale entre la France et le Royaume-Uni traite uniquement des successions. Ces mécanismes ne s’appliquent donc pas aux donations.

Chacun des deux États peut taxer la donation, selon son propre droit.

L’optimisation repose donc uniquement sur la structuration de l’opération.
 

Comment réduire la fiscalité ?


Un parent britannique donne la nue-propriété de sa maison à Wimereux à son enfant :
  • Le démembrement de propriété réduit la base taxable en France, puisque la valeur transmise correspond uniquement à la nue-propriété (article 669 du Code général des impôts) ;
  • L’usufruit s’éteint automatiquement au décès sans taxation supplémentaire.

Cette stratégie peut également limiter l’impact de l’IHT, notamment si l’usufruit maintenu ne constitue pas un « gift with reservation ». Le critère britannique du « gift with reservation » est essentiel : si le donateur retire un bénéfice du bien donné (occupation, revenus…), la donation est réintégrée dans l’IHT.

Si la donation est qualifiée de PET, c’est-à-dire un transfert direct sans gift with reservation, l’absence de décès dans les 7 ans permet une exonération de l’IHT.

En somme, sur le plan français, le démembrement est fiscalement optimisé. Toutefois, au regard du droit britannique de l’IHT, la conservation d’un usufruit peut être analysée comme un gift with reservation, ce qui empêche la qualification de PET et l’exonération qui en découle.

Le choix entre pleine propriété et démembrement dépend donc de l’équilibre recherché entre fiscalité française et risque de taxation au Royaume-Uni.
 

Formalités en France : un cadre réglementé


Pour toute donation portant sur un bien immobilier, l’établissement d’un acte notarié est obligatoire.

Lorsque l’une des parties ne maîtrise pas la langue française, le recours à un traducteur-interprète habilité est requis afin de garantir la validité et la compréhension de l’acte.

Enfin, il est aujourd’hui possible de signer l’acte à distance, via la signature d’une procuration authentique à distance, sans qu’aucun des intervenants n’ait besoin de se déplacer en France.

Pour toute donation, il convient avant tout de vous rapprocher d’un notaire spécialisé en Droit Internationnal Privé.
 
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