L’intérêt du démembrement croisé dans la structuration du patrimoine familial des concubins
Publié le :
07/05/2025
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Le droit de propriété est composé d’un droit d’usage (usus), de jouissance (fructus) et du droit de disposer du bien (abusus). Ces différents droits qui composent le droit de propriété peuvent être démembrés. Une opération classique consiste, par exemple, à donner la nue-propriété (l’abusus) et à conserver l’usage et la jouissance du bien : l’usufruit.
Le démembrement croisé constitue une structuration juridique sophistiquée. Concrètement, ce mécanisme repose sur l’acquisition d’une moitié du bien en nue-propriété et de l’autre en usufruit, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une SCI.
À titre d’exemple, l’acheteur A acquiert la première moitié du bien en nue-propriété et la seconde en usufruit. Simultanément, l’acheteur B acquiert la nue-propriété de la seconde moitié et l’usufruit de la première.
Une telle opération présente de multiples intérêts, tant au niveau de la protection du concubin qu’en matière fiscale.
Une protection du concubin et des héritiers
Très prisée des couples en concubinage, cette opération permet d’assurer la protection du concubin survivant. Contrairement au PACS et au mariage, le concubinage n’offre aucun droit au maintien dans le logement pour le concubin survivant.
C’est précisément dans la protection du droit au logement que le démembrement croisé excelle, en cas de décès d’un des concubins, l’autre verra l’usufruit se reconstituer sur sa part de nue-propriété. Il bénéficiera ainsi d’une moitié de la maison en pleine propriété et de l’autre en usufruit, lui assurant ainsi la garantie de rester dans le logement.
Il faut toutefois noter que, bien que les partenaires de PACS et les époux possèdent un droit temporaire au logement au moment du décès de leur partenaire, ce droit ne peut excéder une année. Il peut donc être opportun d’effectuer une telle opération pour garantir à l’époux ou au partenaire survivant l’usage prolongé du bien immobilier.
Le démembrement croisé permet également d’éviter le régime de l’indivision. En cas d’achat commun de la moitié d’un bien en pleine propriété, c’est ce régime qui sera applicable, ce qui peut être source de nombreux conflits lors de la succession d’un des concubins.
Enfin, la technique du démembrement croisé permet de transmettre progressivement aux héritiers la pleine propriété de la moitié du bien, conciliant ainsi le droit du concubin et celui des héritiers.
Une fiscalité avantageuse
L’intérêt d’une telle opération réside également dans le levier fiscal. En effet, en vertu de l’article 1133 du Code général des impôts (CGI), la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ou taxe si la réunion a lieu à l’expiration de l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
Concrètement, en cas de décès d’un des concubins, l’autre verra l’usufruit se reconstituer sur sa part de nue-propriété. Cette réunion ne sera assujettie à aucun impôt. Le démembrement croisé permet donc de transmettre sans coût.
Concernant les héritiers du concubin décédé, ils hériteront de la nue-propriété et paieront des droits de succession uniquement sur la valeur de celle-ci. Lorsque le second concubin décédera, ils deviendront pleinement propriétaires du fait de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
Si cette technique du démembrement croisé a perdu de son intérêt, sur le plan strictement fiscal, elle conserve toute son importance, sur le plan de la protection du logement et peut surtout être extrapolée à l’acquisition par des coindivisaires classiques ou à l’acquisition par des frères et sœurs dont l’un ou plusieurs d’entre eux ne possèdent pas de descendance.
Historique
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